Regelmatig duikt de vraag op hoe om te gaan met de financiering van een verbouwing van de woning. Moet een lening vooraf zijn geregeld of mag dat ook nog achteraf? Op 22 oktober 2004 heeft de Hoge Raad in drie arresten aangegeven hoe de rente van schulden die betrekking hebben op de verbouwing van de eigen woning dient te worden behandeld. De arresten gaan allemaal in op de situatie waarin een geldlening wordt afgesloten in verband met de verbouwing van de eigen woning, maar waarbij de aanwending van de gelden in de tijd wordt gespreid. Uit de arresten volgt dat het allereerst van belang is dat de lening moet zijn aangegaan voor de verbouwing van de eigen woning. Zolang de belastingplichtige nog geen uitgaven heeft gedaan voor de verbouwing, dient hij steeds een bedrag gelijk aan het met de lening verkregen bedrag liquide beschikbaar te hebben.

De Staatssecretaris van Financiën heeft goedkeuring gegeven voor de volgende situaties:

1. Verbouwing: financiering vooraf
Gedurende een periode van zes maanden na het afsluiten van de lening komen de rente en kosten van de lening volledig in aftrek, ongeacht of en in hoeverre daaruit betalingen zijn voldaan. Als maar duidelijk is dat de lening is aangegaan ten behoeve van de verbouwingskosten. Uitgaven dienen desgevraagd met bewijsstukken te worden aangetoond. Als de verbouwing langer duurt dan zes maanden dan behoort de lening tot de grondslag van box 3, maar verhuist naar box 1 naarmate de kosten van de verbouwing worden voldaan. Uiteraard blijft dan ook de volledige rente aftrek over de eerste zes maanden in stand.

2. Verbouwing: financiering achteraf
In sommige gevallen worden verbouwingskosten in eerste instantie uit eigen middelen voldaan. Als de lening is aangegaan binnen zes maanden na de aanvang van de verbouwing, wordt geaccepteerd dat de in die periode van zes maanden gedane verbouwingskosten ook aan de verbouwing worden toegeschreven. Ook in dit geval dienen de gedane betalingen desgevraagd met schriftelijke bewijsstukken te worden aangetoond.

3. Bouwdepot
Bij een verbouwing die langer duurt dan zes maanden geldt dat de lening na afloop van die periode vanaf het moment van betaling van de kosten van de verbouwing als een eigenwoninglening wordt behandeld. De verkregen gelden evenals de schuld behoren tot box 3. Naarmate de kosten van de verbouwing worden voldaan verhuist de lening naar box 1. Dit geldt ook als gebruik wordt gemaakt van een rentedragende rekening die speciaal voor de verbouwing is geopend. Het wordt goedgekeurd dat gedurende twee jaar na het afsluiten van de lening, de betaalde rente en kosten aftrekbaar zijn in box 1 waarbij de ontvangen rente dient te worden gesaldeerd met de betaalde rente. Indien binnen twee jaar blijkt dat het depot niet meer is bestemd voor de betalingen voor de eigen woning dan eindigt de hiervoor weergegeven behandeling op dat tijdstip. Een eventueel restant van de lening behoort na de verbouwings-/onderhoudsperiode dan wel na twee jaar dus tot box 3.

Bijleenregeling
De bijleenregeling bepaalt de maximale renteaftrek in box 1. De bijleenregeling is volledig van toepassing op de schulden die zijn aangegaan in verband met de verbouwing. De schulden worden dus van de eigenwoningreserve afgeboekt. Indien mocht blijken dat een schuld ten onrechte als eigenwoningschuld is aangemerkt, neemt de eigenwoningreserve toe.

Tijdstip van aftrek
Gezien eerder genoemde bewijslast, valt af te leiden dat de schuld pas wordt behandeld als eigenwoningschuld op het moment dat de betaling voor de verbouwing heeft plaatsgevonden.

Tot slot
Het tijdstip van het aangaan van de lening en het betalen van de verbouwingskosten, is gezien de huidige richtlijnen minder van belang. Men kan zelfs eerder gedane verbouwingen achteraf nog financieren mits het aangaan van de lening gebeurt binnen zes maanden.

Gaat u binnenkort verbouwen en wilt u meer informatie, neem dan contact op met uw financieel adviseur.

Eric de Jong

Rabobank Beveland, afdeling Private banking en afdeling Bedrijven, verzorgen periodiek een rubriek in "de Ondernemer". De redactie bestaat uit drs. Adri van de Laar MFP, Hoofd private banking, Claudia van Swaal FFP/RAB, Accountmanager financieel advies, Eric de Jong, Accountmanager private banking en Hans van Dienst en Coos van den Ouden, Senior accountmanagers afdeling bedrijven.